房地产业的“马拉松”竞赛

  购房如果不是为了居住需求而是追求投资暴利,楼市就将进入“非理性繁荣”的阶段,从而在某一个时点引发“断崖式暴跌”。历史一再重演,人性不可理喻!

  2016年度最精彩的商场大戏莫过于万科“宫斗”,全场最惊艳的角色既非王石,亦非宝能或华润,而是半路杀出的恒大地产。恒大入局万科的时效,可用江湖中一字点赞:俊!

 房地产市场巅峰时刻到来!

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  万科之战,王石退出几乎已成定局。万科团队群龙无首,团队优势必然弱化,此时若由恒大团队重组万科,局中人似乎都可以接受,于是坊间流传的各种版本中,呼声最高的方案已是恒大联手华润或宝能接管万科。在股权之争的喧嚣中,恒大地产铺开了“全国82折”的销售攻势,一举超越万科跃居地产行业之首。

  恒大已经是行业老大了,还需要万科吗?早在2009年的金融海啸期间,恒大举债扩张,逆势成长,并通过香港上市化解债务危机。“恒大模式”横空出世,以高成长、高负债的“两高”利器在2009-2015年实现了37%的年均复合增长率。

  远看恒大,可以简化为“12345”:1.未来三年或将实现累计1000亿元的净利润;2.账面现金余额目前已超过2000亿元;3.目前全国累计销售已突破3000亿元;4.尽管公司负债总额逾4000亿元;5.但原值逾2500亿元土地储备的现值已超过5000亿元。因此,将上述“12345”放在一起,结论便是:恒大的内在价值已远超万科。

  10月3日,香港恒大集团(HK.3333)公告了恒大地产借壳深深房回归A股的方案:恒大地产承诺2017-2019年的净利润合计888亿元。这是一个极为保守的承诺,重组后的恒大地产若未能实现上述利润目标,恒大集团将通过广州凯隆公司按对应比例进行股权补偿。恒大回归A股——这是恒大的巅峰时刻,也是中国房地产市场的巅峰时刻。从1980年6月邓小平提出住宅商品化开始,今年是房地产业“马拉松长跑”的决胜阶段,长期领跑的万科在“傲慢”中跌倒,而紧随其后的恒大却在此时腾空而起,飞向了比赛终点。

  恒大地产曾将公司的战略目标定为“与万科并驾齐驱”,如今万科“宫斗”自毁长城,恒大地产坐收渔翁之利,坊间关于“恒大入主万科”的传闻,此时也成为恒大地产品牌的溢价因素,在火爆的楼市形成了一种新的共识:以恒大的合理低价,买万科的品质保障。

  在我看来,恒大万科并驾齐驱的时代即将结束,恒大将在三个层面超越万科:今年已经实现的是销售超越;明年即将实现的是市值超越;后年将会实现的是品牌超越。销售+市值+品牌,这三个层面的“超越”将无可争议地使恒大地产取代万科成为行业龙头。

  疯狂与理性的博弈

  房地产是国民经济的支柱产业,历来都是现代市场经济的周期性盛衰之源。特别是在城市化完成的经济体中,房地产价格的波动就是周期性经济危机的晴雨表,也是历次金融动荡的导火线。

  房价非理性上涨的原始驱动力是人性与货币,即人们的致富欲和货币的流动性,人性的贪婪与货币的泛滥,在城市化的进程中转变为以房地产为载体的家庭财富及其增值预期,从而激发了人性的贪婪,乃至利令智昏。

  一个国家的购房需求,如果越来越高的比例不是为了居住需求而是追求投资暴利,楼市就将进入“非理性繁荣”的阶段,从而在某一个时点引发“断崖式暴跌”。历史一再重演,人性不可理喻!就在恒大超越万科走向行业巅峰的时刻,中国楼市也正走向“非理性繁荣”,酝酿着金融风暴的危险。

  然而,在恒大对A股投资人的承诺中,我却看到了以恒大为代表的行业理性。恒大地产2014年预售总额为1315亿元,2015年达2013亿元,今年有望接近4000亿元,而恒大地产对未来三年承诺的经营业绩仅为年均10%。再从恒大的交楼纪录看,2009年恒大的交楼金额约50亿元,2015年达到1265亿元,年均增长71%。而恒大未来三年的目标也只有10%-15%。由此判断,恒大地产的决策者已在主动减速换挡,冷静面对中国房地产市场的高风险。

  市场在疯狂,理性在回归,疯狂与理性的博弈将成为中国房地产市场的主旋律。

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