共享办公行业隐忧

  共享办公行业隐忧

  共享办公行业面临四大问题:一是存在“散”和“北的现象;二是区域发展不平衡;三是盈利模式单一,资金匮乏;四是专业化程度不高,运营管理人才欠缺

  文 《法人》记者 彭飞

  “甚至克林顿的办公室都在WeWork里面1

  当大多数上班族还在朝九晚五地从传统的固定办公场所进进出出时,一种新的办公场景——共享办公平台已经席卷而来。

  目前,走在北京市百子湾大街上,梦想加、新派公寓、无界空间等联合办公空间百米之内移步换景。往西北方向,来到中关村商圈,共享办公空间更是星罗棋布。以靠近中关村创业大街的立方庭大厦为例,一栋楼宇之内就有尚科、纳什空间两家共享办公平台同时入驻。除此以外,五道口、国贸、望京、三元桥等黄金商区,也出现了共享办公空间扎堆的景象。

  共享办公,是指依托广泛社会资源,提供包含工作空间、网络空间、交流空间和资源共享空间在内的各类办公场所,为入驻者提供低成本、便利化、全要素的服务平台,包括具有创业孵化功能的众创空间。

  多名共享办公行业的从业者认为,共享办公、联合办公、众创空间等,其实是一个概念的不同称呼,众创空间是就其功能而言的称呼,共享办公、联合办公是就其空间而言的称谓,一定意义上,众创空间可以视为共享办公的一种。

  不过根据《中国众创空间发展蓝皮书》的定义,相比一般意义上的共享办公平台,众创空间除了提供硬件的联合办公场所,也解决从商业生态构建到企业事务性工作的软性服务。本稿所称共享办公平台亦包含众创空间。

  共享办公模式公认起源于2010年美国最早的众创空间WeWork。 WeWork起步模式为用折扣价格租下整层写字楼,然后进行二次设计,再以工位为单位分租给愿意挨着办公的初创企业。该模式成为国际众多共享办公平台后来相仿的标杆。

  2015 年以来,我国在“大众创业、万众创新”的号召下,政府采取商事制度改革、普惠性税收措施、优化资本市场等一系列措施,众创空间雨后春笋般出现。在政策引导和资本利导的双重作用下,短短几年,共享办公模式在国内蔚然成风。

  资本市场的青睐与政策的利好推动着联合办公行业的快速发展。据不完全统计,目前国内共享办公空间超过4000家,全球的增量,绝大部分来自中国。目前,这一行业甚至出现了优客工场这一达到独角兽级别的企业。据亿欧网统计,国内联合办公行业在2016年总共发生23起融资事件。

  今年以来,资本热气还在持续蒸腾。据外媒最新报道,日本软银集团正要敲定一项投资计划,拟斥资30亿美元投资WeWork,如果这笔交易完成,WeWork的估值将超过200亿美元。4月,优客工场与洪泰创新空间达成战略合作,总体估值达到90亿元人民币,造就了国内共享办公市场迄今估值最高的交易。5月中旬,国内共享办公品牌WE+入驻芬兰赫尔辛基,成为首个出海的国产共享办公品牌。

  低廉的租赁成本、人性化的空间装饰、灵活的退出时间、多元的增值服务,成为共享办公平台甫一推出即受欢迎的重要因素。而当市场将烙饼越摊越大时,同质化、融资成本高、人才吸纳能力弱、市场推广有限等阻遏共享办公企业生存发展的痛点也开始凸显。

  2016年4月,历时117天国内外调研,优客工场牵手中国科协科学技术传播中心、中国与全球化智库、北京众创空间联盟、优客工场商学院共同联合编撰完成的《中国众创空间发展蓝皮书》(以下简称《蓝皮书》)在北京发布。其中言之凿凿地指出,总体来看,众创空间单一“数桌子”的收租模式必将被淘汰。专家一致看好的是孵化器模式和创业加速器模式,它们都应构造一种对内自足、对外开放的生态体系。这代表了我国众创空间的发展趋势。

  这一论调同样适用共享办公行业。

  共享办公引力何在

  记者走访多家平台了解到,相对于传统办公空间,一般来说共享办公都是按工位、按月起租,出租方式灵活,对小的创业团队而言能节省一笔不小的办公成本。此外,联合办公工位出租协调性更强,对快速扩张的团队而言,租用传统写字楼是没有办法快速扩容出租面积的,但是共享办公却能做到。此外,入孵企业还可以借力联合办公企业的品牌资源、市场资源、政府扶持等。

  对一个初创公司来说,一般不舍得将资金投入昂贵的硬件设备和黄金位置选址上,尽管那意味着舒适和便捷。而大多共享空间都选择落户在城市核心商圈,为不同地段需求的创业公司提供了更多选择空间。而且,共享办公的装修设计标准更专业、更富有品质。比如,目前纳什空间使用的国誉家具是一家有着113年历史的日本办公家具厂商,从舒适程度、环保、档次都非常具有品质。再比如,另一家共享办公品牌FUNWORK,在装修、家具配置上进行了大规模投入,每平方米装修成本达到了3500元。办公效率上,就要求交通和周边配套完善、网络稳定高速等。

  世鳌国际创始人&CEO刘天飚在接受《法人》采访时表示,共享办公模式从两方面改变了传统办公租赁。一直以来,商务楼的高租金让许多创业型的小微企业颇为挠头。共享办公最大的好处就在于降低了办公室租赁成本。相比较而言,在共享办公空间租工位,比独立租办公房要省40%甚至60%。租约灵活,可按天租;无起租面积要求,一人即可入驻;优质的办公空间,设备齐全,随到随用;丰富轻松的公共区域……可以说,对一些想要以经济实惠的方式进驻优质办公场所的小微企业来说共享办公空间是最好的选择之一。

  “除了物理空间的共享之外,还有人的认知盈余。”世鳌国际创始人&CEO刘天飚还表示,共享办公汇聚一群高智力人群,存在着大量的认知盈余,这是共享经济的底层,就是要把认知盈余都释放出来,他们都有分享精神,在过程中形成商业的链接。

  “地段、交通、区域、办公舒适度、价格、环境、服务,对一个有入住需求的企业,这些可能是他们要考虑的全部因素,从空间共享到以社群、社区、社交为出发点的共享办公模式,几乎融入了所有需求点。你有什么拒绝的理由呢?”一位入驻共享空间的创客告诉《法人》。

  多样的模式

  脱胎于WeWork 的共享办公模式有三大核心:成本控制、空间设计和社区构建。

  尽管WeWork 的空间全部选址在城市核心地段的核心位置,但它们获取的房子却形态各异,包括仓库、超市、 文化建筑等,主要是为了控制成本。同时,WeWork做非常高效的设计,出桌率可以达到 5.5 平方米 / 人。

  在空间设计方面,WeWork 的空间设计由心理学家完成,而非室内设计师,以此调动众创空间使用者的心理感受。

  社区构建最能体现WeWork特色。活动是WeWork的一个核心,包括线上社区、会员体系等。反而,它的创业辅助性服务并不是最主要的。目前WeWork已经有着非常成熟的会员体制,并深受全球创业者喜爱。

  根据组建方式、创业服务内容和运营模式等方面的不同,目前的共享办公平台大致分为以下几种类型:

  创投系模式,从最初的四处找优质创业项目,到做个空间,将他们聚在一起,一边辅导一边甄选,提高孵化率,以洪泰空间为代表。

  专业服务类,以模式、项目发布、展示、路演等创业活动,为初创企业提供社交网络、专业技术服务平台、产业链资源支持等服务。以上海新车间、洪泰空间等为代表。

  媒体系模式,从为创业项目做推广,到自己做空间,进行孵化。利用新媒体宣传优势为企业提供包括宣传、信息、投资等各种资源在内的线上线下相结合的创业服务,其中部分机构借此衍生出培训辅导功能。以36氪、创业家、黑马会为代表。

  整合服务类,提供包括金融、培训辅导、招聘、运营、政策申请、法律顾问乃至住宿等一系列综合性服务。如创业公社、科技寺、融创空间等。

  全要素类,以物理空间为基础,综合上述各型模式,致力于打造生态化的共享办公体系,为场内及社会性客户提供全要素服务。

  “同是一张桌子,地产商看中的可能是桌子背后人的居住的需求,运营商看中的是桌子背后人的共享链接的需求;创投系家族看中的是桌子背后创业团队的创投孵化的需求,媒体系家族看中的则是桌子背后的团队对媒体传播需求。”世鳌国际创始人兼CEO刘天飚接受《法人》采访时表示,对于各种模式,空间内产品表现可能几乎无差,但运作机理却是千差万别。

  WeWork模式中国化

  WeWork的崛起之路充满励志色彩。

  该公司成立之初,面积还不到 300 平方米,但一个月后就实现了首次盈利。2014 年,WeWork 实现了 1.5 亿美元的营业收入,利润率达到 30%,市场估值超过 50 亿美元。过去几年时间,WeWork获得多轮融资,估值还在继续攀升。

  据悉,WeWork共享办公服务的对象并不只是创业公司, 而是大量的自由职业者、小微企业、大企业的外挂机构等,WeWork也被视为是独立工作者的福音。根据《直觉公司2020年报告》(“Intuit 2020 Report”)的统计结果,到 2020 年时,40% 的美国劳动力将没有老板。即使是那些有老板的劳动者,其中很多人也会是自由职业者和虚拟员工,只是名义上属于某个公司。

  多家受访共享办公平台告诉《法人》记者,对于中国的共享办公平台,个人入驻者只占很小的比例。

  曾多次参观学习WeWork的纳什空间团队成员告诉《法人》记者,相对于国内,国外的freelancers(自由职业者)数量、质量、活跃度都是很高的。而活跃在国内的一线创业项目多以团队为单位,所以你可以看到国内的联合办公场地大多将空间区隔为以团队为单位,而不是以个体为单位的hotdesk(无固定办公桌的现代办公室)。

  上海易居房地产研究院总监严跃进认为,共享办公的理念在于资源共享,和创业办公需要的环境是不同的。现实中很多都是创业办公的环境,这可能会导致共享办公空间存在很多企业流失等现象。

  纳什空间正试图通过“以独立空间为主导,联合办公为配套”模式来贴合国人创业办公需求,解决上述痛点。

  纳什空间主要有两类空间产品,一是联合办公空间,占比20%,独立办公室占比80%。此举的好处是,一方面可以对外单独出租工位,适应个体入驻者需要;另一方面也可以成为周围独立办公室,适应入驻团队、企业的空间配套。

  此外,纳什空间还拥有自己的空间设计队伍,按需为不同阶段创业团队打造家具齐全、配置齐全、功能齐全的空间,此举节省了创业公司外包设计、施工的时间,又能利用其设计专业能力,把最符合实际办公需求的场景带入产品。

  针对创业过程,团队人员数量变化,纳什空间为入驻企业提供了更为灵活的选择空间,入驻超级工作室的团队有人员扩充,可以置换纳什空间体系内更大的空间,无须违约金。

  世鳌国际则采用细分入驻人群的方式,将产品定位于高端商务。根据入驻人群的定位不同,开发了服务式办公中心和创客中心两条产品线。目前,世鳌国际年度续租率平均高达85%以上。

  如何解决空置率

  《法人》记者在工作日走访多家共享办公空间,目前不少空间的入驻率甚至不到50%。持续招租和增强客户黏性,几乎是所有共享空间不得不要面对的问题。

  FUNWORK联合办公北京区域品牌负责人刘渝鑫在接受《法人》记者采访时表示,共享办公领域的客户换手率高,6~7个月基本上是客户的平均租期。对运营方而言,客户换手越快,代表招商成本越高,目前共享办公60%~70%的客户来自于中介渠道,也就是说运营方要付出高额的中介费。

  世鳌国际创始人兼CEO刘天飚也认为,对于现有的很多共享办公空间来说,“招商难”是一个急需解决的问题。即使场景做得再好、规模做得再大,如果无法吸引企业入驻仍只能算失败。

  对此,刘天飚认为,共享空间的定位一定要准确,甚至在项目开始就应该有这方面的规划。刘天飚把共享办公行业比作餐饮业,“不同定位造就不同菜系,每一个空间品牌有自我价值和自我定位,但一定要做出自己独特的味道,才能吸引相关的客户人群”。

  刘天飚认为,解决此问题的关键在于能否给入驻者留下“品牌心理”。“品牌心理引发了品牌文化,从而影响最终客户体验,共享空间最终还是要回归商业本质,看是否真正地满足了客户需求。”

  无界空间在接受《法人》记者采访时表示,有一些人对行业唱衰,认为联合办公缺乏好的盈利模式,其实联合办公一定是一个盈利模式清晰并且在一定条件下容易实现持续盈利的商业模式。而实现盈利,最核心的要求就是达到一定量级入驻率。

  无界空间是行业内平均入驻率较高的共享办公平台,运营超过四个月的空间我们入驻率都是在80%以上。

  无界空间告诉《法人》记者,保持客户黏性的关键在于“是否了解自己的核心客户,提升入住企业的依赖性,形成一整套专业系统的运营方法”。

  无界空间称,运营人员是离入驻团队最近的“一线员工”,他们的运营经理会花大量时间了解入驻团队,提供给客户超预期的服务。目前,无界空间搭建了超100家企服服务资源,为入驻企业提供基本法务咨询、代理记账、代交社保、媒体宣传、对接投资人等各种服务。除此之外,我们还提供免费的招聘服务,为入驻团队招揽优秀的合适的人才。

  “所有的这一切,都让入驻企业非常地依赖我们,甚至有团队由于规模扩张不得不搬离空间,也把新办公室放在了无界的楼上,继续做邻居。”无界空间在受访中称。

  纳什空间品牌部接受《法人》采访时表示,联合办公空间大多与孵化器、投资机构等产生关联,但其实所谓的投融资对接、合作资源对接等都属于较高纬度的企业服务,它只面向一小部分创业公司。

  纳什空间品牌部人员认为,在深耕低频次的服务的同时,应该更注重基础服务、高频次的服务,因为这些才是所有中小企业的刚需。比如维修、注册、保洁等。服务落到细节,才能解放创业团队珍贵的时间用于主营业务上,这样才能产生黏性。

  探索新赋能

  2015年3月,毛大庆宣布从万科集团高级副总裁任上辞职,创办优客工常短短两年时间,优客工场已累计融资近13亿元,在16个城市拥有60多个空间,是国内目前唯一独角兽共享办公平台。

  从严格意义上来说,优客工场并不是单纯的联合办公空间,其定位是创业加速器,打造服务平台及创业生态圈,包括服务商平台、建立商学院、媒体平台及众筹平台等,其服务商以企业级服务为主,包括财务、法律工商、人力、IT 等服务。这些资源平台都是外来者很难在短时期内建立起来的。

  优客工场是为数不多拥有自己互联网团队的共享办公空间。“为入驻企业提供深度赋能”是优客工场正在探索的新方向。

  目前,优客工场在做资源整合平台,一方面,把入驻1000多家企业和3万会员整合起来,他们的价值可以进行共享,形成了一个有活力的生态系统。另一方面,优客工彻直接投资布局了20多家优秀企业作为服务生态的一部分。这些企业全部围绕共享办公内部生态和内部赋能所需的功能,此举旨在使入驻企业得到的不仅仅是办公环境,还有自身的成长。

  优客工场在接受《法人》采访时表示,优客工场通过线上体系,利用自身App,把所有的空间、社群和服务串联起来,即让入住的会员实现了智能化的办公(比如扫码开门、线上预约会议室、漫游打印等),也通过线上会员的形式,实现全国乃至全球社区的漫游式办公。

  目前,优客工彻正在和阿里巴巴创新中心合作,阿里的大数据、云平台,以及阿里生态,将全面接入共享办公,从云端、生态、硬件设施开发上,慢慢把共享办公变成科技办公的平台。

  优客工扯蓝皮书》认为:在国内外竞争对手云集的众创空间领域,单一“数桌子”的收租模式必将被淘汰,而其终极目标是如何构建一个生态系统,更有效地服务于“众创、众包、众筹、众扶”的创业创新领域。

  浪潮中的共享办公

  疯狂扩张、价格大战背后,共享办公行业的问题也在不断凸显。

  如今有的共享办公平台在滚烫的融资中高歌猛进、击掌合并,但也有很多开始硬撑、苦撑。根据媒体报道,深圳创客空间“地库”在运营四个月后宣布倒闭,北京绿客屋因与房东产生纠纷被砸毁,Mad Space运营不到一年便宣布破产,诸如此类的消息似乎还在蔓延。

  WE+创始人刘彦燊直言,如果说两年前这个市场是春秋时期诸侯割据混战,那么现在就是春秋末期的七国争雄。

  优客工场发布的《蓝皮书》也痛陈了目前共享办公行业面临的四大问题。一是存在“散”和“北的现象;二是区域发展不平衡;三是盈利模式单一,资金匮乏;四是专业化程度不高,运营管理人才欠缺。

  具体而言,我国众创空间刚起步,有“散”和“北的特点。“散,是指企业相当分散,不成规模,全国化布局的就更加少。有的只是租个厂房,摆几十张桌子。有的拿到政府补贴后就解散了。薄,是指底子薄,力量薄,基本都处于单打独斗的状态。底子薄,就是普遍缺乏资金,贷款困难,再融资困难。力量薄,就是无法承担大的责任,抵御大的风险。”

  此外,受制于区域经济发展水平、政策支持力度等因素,共享办公呈现出明显的区域性失衡。比较活跃的城市包括北京、上海、广州、深圳等中东部一线城市,而广大中西部小城市,创新能力不足、创业氛围不浓,不少地区众创空间还是空白。

  另外,盈利来源过于倚重租金,让不少平台面临资金压力。“共享平台集中于一线城市,场地租金过于昂贵,新创企业原本就比较脆弱,如果业主提高租金,势必将他们驱赶离开。在政策扶持期尚勉强维持生存,一旦失去补贴可能就难以为继。”

  再者,如何保证空间运营人才的供给问题,也是目前众多平台最棘手的问题之一。“大多数新创企业及其创客是技术出身,不懂或不擅长运营管理,因而运营组织模式简单,动力严重不足。几个人抱着玩的心态还可以存活,一旦上升到企业管理、治理结构、商业模式,就立即卡壳。”

  “跳出原有大众市场,做利基市场,寻求高附加值客户。”FUNWORK联合办公北京区域品牌负责人刘渝鑫认为,任何行业的发展都会出现领导者做标品,占有绝大部分市场,跟随者做利基,掌握小而高附加值市场,我们认为联合办公行业也会如此。现在价格战打响,行业持续亏损,融资难度提高,真正活下来的要么就是冲到前两名做标品市场,要么就是寻求差异化突破。

  提到共享办公未来的发展方向,刘天飚对行业前景表示乐观:“我非常看好未来行业发展,这个未来不是指近景一两年,而是长远的5~10年,甚至20年,我觉得都是共享办公行业的历史性机遇,尤其随着远程办公和共享理念的兴起。同时也要清晰地看到,任何行业在一个风口来临之时,都存在躁动期,存在泡沫期,也就意味着非理性的市场行为,恶性干扰企业良性成长,甚至出席有融到一定资金的企业或自己拥有产权的地产商,盲目定价,非理性扰乱市场,带给许多创业企业阶段性成本失控,但这些都是正常的,都是行业走向成熟的必经之路,行业自我修复、自我完善。”

  正如一位共享空间创业者分享所说,共享办公一定是未来的方向,但它还处在波涛汹涌的浪潮之中。在浪潮中,起步早晚不重要,勇气、技术和耐力最重要。只有在浪潮中,才能展现勇气、考验耐力、弯道超越。谁能走到风平浪静,谁才是浪潮中的最终赢家。

  “当市场发展渐渐集中在几个大玩家身上时,相关标准就会慢慢树立起来,这对行业健康发展来说是一件极好的事。”无界空间创始人万柳朔如是说道。

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