楼市调控转向:人人有房住≠人人有房产的租赁

  1. 房地产供给侧改革,从增量到存量

  我们在2016 年行业深度《从区域和产品结构上推进地产供应侧改革》报告中指出,解决房价涨幅过高的手段除增大土地供应外,更加重要的方向在于存量改革,即构建多层次供给体系和树立“人人有房住、不等于人人有房产”的消费观。

 1.1 《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》出台

  为了建立购租并举的住房制度,规范住房租赁和销售行为,保护当事人合法权益,保障交易安全,按照国务院2017 年立法工作计划,住房城乡建设部近期起草《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》(以下简称“《征求意见稿》”)。

  本次文件大体从“加大租赁用房供给,鼓励住房租赁企业长期经营”、“政府对租赁市场的监管、引导和信息公开制度”、“出租人权利和义务”、“承租人权利和义务”、“住房预售监管”和“房地产经纪专业人员职业资格制度”六大层面对行业住房租赁和销售管理的具体指导思想,做出明确规定。

  1.2 政策方向符合预期

  以上政策住房租赁和市场销售监管条例完全符合政府前期一贯思路,体现构建房地产中长期制度的核心思想。

  海通地产在此前报告中一贯强调,在房价、地价高涨后,纯粹限购方式压制需求或者期待土地供应增大实现供需平衡较难持续奏效。但是,发展租赁制度,限制和保障出租人与承租人彼此权利和义务,属于市场缺失但却真正需要落实的调控方向。

  我们很高兴看到,政府目前走在正确的调控方向上!

 2. 对《征求意见稿》主要内容解读

  对比2016 年《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,本次方案在以下方面做出更加明确的细化要求。

  2.1 扩大租赁用房来源,鼓励专业化运营

  鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策,可依法将住房租赁相关收益设立质权。

  2.2 加大力度保障承租人权益

  为保护承租人合法权益,意见稿对出租人行为设臵明确限制条款。包括以下几点内容:

  1)“出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房”;

  2)当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确,出租人解除住房租赁合同的,应当提前三个月通知承租人。

  3)住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金。

  4)住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,租赁期限不得低于三年。

  5)未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房。

  6)经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证,并享受规定的基本公共服务。

 2.3 对“二房东”行为做出明确规定

  未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房。当事人在住房租赁合同中约定出租人可以进入租赁住房情形的,出租人应当按照约定进入租赁住房并提前通知承租人。承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房;未约定的,承租人转租住房,应当征得出租人的书面同意。

  自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。

  按照以上指导思想,取得出租人同意,且不违反相关法律并做好登记制度的前提下,二房东行为受到法律保护。

  2.4 对开发商房产销售、中介行为做出更严格规定

  对房产中介,划定11 点要求。同时,在住房销售环节,意见稿着重规范了开发商为炒作房价而采取的捂盘惜售行为。此外,意见稿要求房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务,收取费用;不得同时在两个及以上机构从事房地产经纪活动。以上规定对自由经纪人和经纪人平台造成冲击。

 3. 万亿租赁市场规模大,后期影响深远



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